Бављење одржавањем имовине често може изгледати као играње игре „ударање кртице“. У једном тренутку, долази до изненадног цурења; већ у следећем, систем за грејање, вентилацију и климатизацију се поквари. То је хаотичан циклус поправљања ствари чим крену по злу. Овај приступ није само стресан; он је такође неефикасан и скуп.
Али шта ако бисте некако могли да видите шта се дешава унутар зидова, да знате за проблеме пре него што се догоде и да пошаљете праву особу са правим деловима из првог покушаја? То је обећање технологије дигиталних близанаца. То је концепт који је настао у високотехнолошкој производњи, а сада се пробија до управљања имовином и средствима.
Шта су дигитални близанци?
Дигитални близанац је у основи жива, виртуелна копија физичког објекта, система или процеса. То је много више од само статичког 3Д модела или дигиталног нацрта. Док нацрт показује како нешто треба да буде изграђено, дигитални близанац вам показује његово *тренутно стање у реалном времену*. Ово функционише зато што је виртуелни модел повезан са својим физичким близанцем путем сензора који му стално достављају податке.
На пример, дигитални близанац стамбене зграде не би вам само приказивао структуру зграде; већ би приказивао и информације уживо. Могли бисте да видите тренутну температуру у котларници, колико брзо вода тече кроз главне цеви и колико енергије систем за грејање, вентилацију и климатизацију троши.
Мапирање имовине
Да бисте започели са овом технологијом, прво морате да направите детаљну виртуелну мапу некретнине и свега у њој. То обично почиње напредним алатима за скенирање попут LiDAR-а или фотограметрије. Они бележе тачну величину и распоред зграде и креирају прецизну 3Д љуску. Али она постаје прави дигитални близанац тек када идентификујете, означите и повежете средства унутар ње са токовима података.
Свака важна компонента, од главне електричне табле до појединачних бојлера, добија дигиталну ознаку унутар модела. Свака ознака делује као виртуелни ормар за архивирање тог одређеног средства. Можете приложити кључне информације као што су:
- Када је инсталиран
- Ко га је направио и његов број модела
- Детаљи гаранције
- Његова комплетна историја одржавања
- Технички приручници и дијаграми
Ово детаљно мапирање имовине доноси неупоредиви ниво организације. Када се овај дигитални оквир повеже са најбољи софтвер за управљање некретнинама, постаје централно место за све радове одржавања. Менаџер може да прегледа цео портфолио некретнина са високог нивоа или да зумира једну компоненту у одређеној јединици. Ова комбинација визуелног, подацима богатог модела са начином на који се ствари заправо обављају је начин на који Технологија дигиталних близанаца побољшава управљање имовиномСтвара један поуздан извор информација за цео тим.
Стратегије предиктивног одржавања
Највећа предност дигиталног близанца је то што омогућава предиктивно одржавање. Стари начин је реактиван: чекате да се нешто поквари, а затим то поправите. То често значи хитне позиве, веће трошкове за хитне радове и муке за станаре. Нешто бољи приступ је превентивно одржавање, где сервисирате компоненте по утврђеном распореду.
Иако је боље, ово и даље може бити расипно, јер делови могу бити замењени пре него што се заиста истроше или могу отказати пре планиране провере. Дигитални близанци представљају много паметнију стратегију. Постављањем IoT (Интернет ствари) сензора на важну опрему, можете пратити колико добро ствари функционишу у реалном времену. На пример:
- ХВАЦ системи: Сензори могу пратити вибрације, температуру и колико се енергије користи. Алгоритам у софтверу дигиталног близанца може да уочи ситне промене које указују на неисправан лежај мотора или зачепљен филтер много пре него што дође до потпуног квара.
- Водовод: Мерачи протока и сензори притиска могу да открију мала, стална цурења која би иначе могла да прођу незапажено све док не дође до веће штете од воде. Акустични сензори могу чак и да „чују“ знаке да ће цев пући.
- Електрични системи: Термални сензори на електричним панелима могу да означе прекидаче или прикључке који се превише загревају, што би могло представљати ризик од пожара.
Када дигитални близанац примети нешто необично, аутоматски креира радни налог. Ово омогућава тимовима за одржавање да проактивно решавају проблеме током редовног радног времена. Могу да наруче одговарајуће делове унапред и закажу поправке када им то одговара. Овај прелазак са реактивног на предиктивно одржавање предузећа драстично смањује трошкове за хитне случајеве, продужава век трајања скупе опреме и смањује време застоја.
Ефикасно руковање захтевима за поправку
Када стигне захтев за поправку, дигитални близанац чини цео процес бржим и ефикаснијим. Узмимо за пример уобичајену жалбу станара: цурење воде на плафону. Без дигиталног близанца, техничар за одржавање долази и мора да почне са истрагом.
Можда ће морати да исеку гипсану плочу како би пронашли одакле долази цурење, утврдили каква је цев у питању и пронашли најближи запорни вентил. Ово може бити прљав и дуготрајан посао који често захтева други одлазак након што се набаве одговарајући делови.
Са дигиталним близанцем, процес се потпуно мења. Управник имовине може одмах да прикаже виртуелни модел погођене јединице. Могу дигитално да „ољуште“ зид и виде тачан распоред водоводних инсталација. Модел им показује да цурење долази из одређеног споја на бакарној цеви и да се запорни вентил налази иза приступне плоче у оближњем ормару.
Систем такође може да пружи тачне спецификације за део који треба заменити. Затим се техничару шаље радни налог који укључује:
- Тачна локација проблема.
- Слике из 3Д модела.
- Списак потребних делова и алата.
Техничар стиже потпуно припремљен. Може одмах да се позабави проблемом, ефикасно га реши и реши га у једној посети. Ово не само да смањује трошкове рада већ и значајно побољшава искуство станара.
Подаци за боље одлуке о некретнинама
Поред свакодневних поправки, дугорочни подаци које прикупља дигитални близанац су невероватно вредни за доношење паметних капиталних одлука. Сваки сервисни догађај, свако очитавање сензора и сваки пут када компонента откаже се бележи и повезује са одређеним средством. Током месеци и година, ово подаци стварају јасну слику о томе како се некретнина понаша.
Власници и управници некретнина могу да погледају све ове податке како би уочили трендове и доносили паметније финансијске одлуке. На пример, подаци могу да покажу да одређени бренд бојлера стално отказује две године пре очекиваног века трајања на неколико некретнина. Са овим информацијама, менаџер портфолија може да одлучи да престане да купује тај модел и да планира проактивну замену постојећих јединица пре него што изазову скупу штету од поплава.
Овај приступ заснован на подацима може одговорити на важна дугорочна питања:
- Која средства коштају највише током времена, узимајући у обзир и куповну цену и цену одржавања?
- Да ли постоје стални проблеми у једној згради у поређењу са другом, попут сталних проблема са водоводом који би могли значити да су јој потребне нове цеви?
- Како можемо да користимо обрасце коришћења из стварног света да бисмо оптимизовали нашу потрошњу енергије?
Анализирајући прошли учинак, менаџери могу креирати прецизније буџете за веће расходе. Могу се одвојити од замене ствари по генеричком распореду и уместо тога уложити новац тамо где подаци показују да је најпотребнији. Ово максимизира повраћај инвестиције и помаже да се осигура да некретнина остане у добром стању на дужи рок.
Коначно, дигитални близанци мењају одржавање имовине. Оно прелази из уметности засноване на искуству и интуицији у науку засновану на подацима и предвиђањима. Иако његово подешавање у почетку захтева инвестицију, дугорочне уштеде од мањег броја хитних поправки, ефикаснијег рада и паметнијег планирања капитала снажно говоре у прилог овој револуционарној технологији.
